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Si cuando nos compramos un “simple” computador ya nos demoramos su tanto en evaluar precio, marca, procesador, memoria RAM, disco duro, peso, diseño y tantas otras cosas que nos tienen un buen tiempo pensando, imaginen cuánto cuesta tomar la decisión de comprarse un departamento o una casa. Meses, hasta años.

Porque no se trata de un desembolso menor, quienes tienen la posibilidad de comprarse una vivienda deben considerar muchas variables: la ubicación ideal, combinada con el tamaño necesario de la propiedad, su orientación, número de habitaciones, entorno, servicios, gastos comunes y un largo etcétera, pero antes que nada, está el precio que estamos dispuestos a pagar. El costo condiciona todo y por eso a la hora de dar el paso, el crédito hipotecario a tomar trae nuevos mareos.

¿Cómo saber cuál conviene más? ¿Qué significan esos gastos operacionales? ¿Cuánto será el costo real que pagaremos a fin de cuentas? Hay que informarse bien antes de firmar.

Hablamos con Juan Manuel Burgos, el Subgerente de Financiamiento Social de Caja Los Andes, sobre varios consejos antes de tomar un crédito hipotecario, para hacerlo en base a un real conocimiento de todas las condiciones que afectan el bolsillo a fin de mes.

1. Conocer el monto mínimo que financia cada institución:

Hay veces que el monto mínimo del crédito hipotecario es más alto del que necesita el cliente. Por ejemplo, algunas parten desde 1.500 UF y no tendría sentido que alguien haga todo el papeleo previo sin saber primero si hay créditos del monto que necesita.

2. Saber el tipo de tasa de interés de la operación: fija, variable o mixta.

Este es un punto muy importante, porque muchas veces las instituciones de crédito ofrecen tasas bajas irresistibles, pero si éstas son variables pueden incluso duplicarse para los años que siguen.

Con la tasa fija se sabe siempre el costo del interés, por eso es la más recomendable porque no cambia durante todo el período en que se paga el crédito. En el caso de que una tasa variable se vaya por las nubes al renovarse, es posible cambiarse a otra institución y refinanciar el crédito, pero eso también tendrá sus costos asociados.

3. Averiguar el valor de Gastos Operacionales.

Este monto de operaciones corresponde a una serie de trámites que realiza la institución crediticia para otorgar el crédito (tasación, estudios de título, gastos notariales, impuestos, borrador de escritura y conservador de bienes raíces). Lo debe costear el cliente en la mayoría de los casos y no están considerados dentro del crédito otorgado. El costo total depende de cada institución, por lo que se averigua al momento de solicitar la información sobre el crédito hipotecario. En algunos casos hay reembolso de gastos.

4. Indagar el valor de los Seguros Obligatorios.

Cuando se compra una propiedad hay dos seguros que estamos obligados a contratar, el de desgravamen, por si el responsable del crédito fallece y todavía hay saldo de deuda pendiente; y el de incendio y sismos. Ambos inciden en el monto final del dividendo, por lo que es importante solicitar a la institución información sobre su costo.

5. Saber qué productos adicionales se deben contratar.

A veces las oportunidades de un crédito hipotecario son buenísimas, con tasas bajas, pero a cambio piden otras cosas. Por ejemplo, abrir una cuenta corriente, sacar alguna tarjeta o línea de crédito, lo que traerá costos adicionales de mantención (comisiones mensuales) que inciden en el monto final.

6. Averiguar si se entregan bonos por adjudicación de Subsidio Habitacional.

Para aquellas personas que se hayan adjudicado un subsidio del Estado para adquirir una propiedad, algunas instituciones aportan con bonos para el crédito hipotecario que pueden alivianar un poco la carga. Se averigua esta posibilidad en el momento de pedir toda la información sobre el crédito.

7. Conocer el monto final del dividendo.

Este es uno de los puntos más importantes, porque es, finalmente, lo que efectivamente tendrás que pagar a fin de mes.

Esto incluye la cuota, su interés, más los gastos asociados como los seguros e impuestos de timbres y estampillas. Cada institución debe entregar esta información completa para que el cliente conozca cuánto es el monto real que pagará mensualmente.

Eso sí, ten en cuenta que si el crédito es en UF (y prácticamente siempre lo es), ese dividendo estará calculado a la UF de hoy. Dado que la UF se reajusta de acuerdo a la inflación, éste irá variando gradualmente con el tiempo.

8. Saber cuál será la Carga Anual Equivalente (CAE)

Es un indicador, que permite comparar la tasa de interés anualizada entre las distintas alternativas que ofrecen los proveedores de un producto o los servicios financieros. En el fondo, este famoso porcentaje nos da la tasa de interés real que pagaremos, considerando el período del crédito, el tipo de interés y los costos asociados al préstamo (seguros e impuestos).

También se debe informar el costo final del crédito, incluidos intereses y los costos de prepago, el que se expresa en UF.

¿Cómo saber cuál conviene? Para un mismo monto y mismo plazo, la CAE más baja es la que conviene.

Duda: ¿Hay créditos excluyentes?

Hemos notado que algunas personas reclaman porque no se les permite acceder a un crédito hipotecario, ya que aún están pagando el Crédito con Aval del Estado, el cual utilizaron para financiar sus estudios superiores.

Le preguntamos a Juan Manuel y nos explicó que eso depende de cada institución, ya que legalmente ningún crédito es excluyente de otro. De hecho, al menos en Caja Los Andes no es un impedimento.

La posibilidad de acceso a un crédito hipotecario solo debiese depender de la capacidad crediticia de la persona, que algunas instituciones acogen con más amplitud y mejores tasas que otras. Como explicábamos en este artículo, generalmente para las personas más riesgosas, conviene cotizar créditos en Cajas de Compensación que en un banco, ya que por su condición institucional (corporaciones sin fines de lucro) ofrecen tasas más bajas a este tipo de clientes.

Independiente de la institución financiera que uno elija, con estos 9 puntos es posible comparar en igualdad de condiciones a cualquiera de los créditos hipotecarios que nos ofrezcan. Siempre, antes de entusiasmarse y firmar algo que nos tendrá amarrados por bastante más que un par de años, es fundamental informarse.

¿Has solicitado alguna vez un crédito hipotecario? ¿Cómo fue tu experiencia?