Cuando en 1943 la Escuela Militar se mudó a su ubicación actual de Apoquindo con Vespucio, el área estaba dominada por chacras y potreros. El valor del suelo era tan bajo que no fue problema dedicar un espacioso terreno, capaz de acoger todas las actividades propias de la formación del Ejército, además de amplios prados y parques.

Tres cuartos de siglo después, la explosión urbana experimentada por Santiago ha reconfigurado el escenario por completo. Sin que nadie lo planeara así, la Escuela se encuentra ahora inmersa en un área de altísima densidad, a pasos del eje de operaciones de nuestra economía, en una de las zonas más caras de Chile.

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¿Cuán cara?

Veamos. En 2015, el Ejército puso en venta un terreno aledaño, en Américo Vespucio con Presidente Riesco, por 106 UF/m². Pero hay que considerar que han pasado ya tres años de este cálculo, y además el terreno de la Escuela misma es más cercano al Metro y al eje Apoquindo, por lo que podría valer incluso más, pero consideraré ese monto como referencia ¿Habría una rebaja por volumen? No es claro, porque el tamaño permite mayor flexibilidad para proyectos y eso puede incluso presionar el precio al alza.

Luego, Google Earth arroja una superficie de 339.000 m². No es una medición precisa a nivel topográfico, pero de sobra para los efectos de esta columna. La Escuela es tan grande que posee canchas de equitación, varias canchas de fútbol del mismo tamaño que la del Estadio Nacional, múltiples parques interiores y estacionamientos ilimitados. Tan holgado todo, que solo la explanada de la entrada, sin uso el 99,9% del tiempo, es cuatro veces más grande que la Plaza Perú del barrio El Golf. Tan gigantesca, que en la esquina de Los Militares con Pio XI, hay un espacio de 7.300 m², avaluado en $21.200 millones, en esencia eriazo.

Con esas cifras, el valor del terreno completo se empina a astronómicos US$ 1.440 millones (980 mil millones de pesos). Es tanta plata, que cuando la calculé revisé varias veces que no estuviese cometiendo un error de comas. Alcanzaría, por ejemplo, para 52 Teatros Biobío, una maravilla arquitectónica por la cual Concepción peleó por décadas. O para una línea completa de Metro que usarían 400.000 personas cada día.

Habrá quienes planteen que si se vende, “se van a robar la plata”. Es una línea argumental que no conduce a ninguna parte: sí, por desgracia hemos constatado casos de corrupción, pero si por eso nos vamos a oponer a todo evento a que el fisco venda activos, vamos a terminar en situaciones absurdas. Lo sensato es perfeccionar los mecanismos de control, no oponerse de plano a que el Estado optimice sus carteras.

¿Es razonable mantener para siempre un terreno fiscal de esa extensión?

Esta es una pregunta pertinente, considerando que se trata de un lugar que aprovechan pocos, en uno de los terrenos más caros de la ciudad.

Pienso que no es razonable. Sin duda que es inmejorable para esos pocos militares y profesores que pueden practicar equitación y recrear la vista en amplios parques a metros del distrito financiero y de la principal línea de Metro. También para los vecinos, quienes, aunque no pueden gozar de su interior, disfrutan desde sus departamentos de una vista amplia y menor densidad poblacional en su entorno inmediato. Pero es un despilfarro de recursos para la sociedad toda. ¿Y a dónde desplazar la Escuela Militar?

Es otra discusión que escapa al alcance de esta columna, pero baste mencionar que las Fuerzas Armadas poseen numerosos predios que podrían acogerla, en los cuales el costo alternativo del suelo es inmensamente inferior. Sé que esto puede leerse como “desterrar a los militares a los barrios pobres para beneficiar a los ricos”, pero no es así. Es sacarle el mejor partido posible a la plata de todos.

A muchos les perturba lo que les parece una “obediencia ciega al mercado”. Lo cierto es que los precios solo reflejan las preferencias de los seres humanos. En el caso inmobiliario, son solo una manera de transmitir información respecto a qué creemos que nos reportará más bienestar. No es un criterio frío propio de máquinas, sino un medio para sintetizar las preferencias de millones de seres sensibles: todos nosotros. Por supuesto, suponer que el mercado es el único criterio en juego, indica una ceguera ideológica. Pero suponer que el mercado no tiene absolutamente nada que decir, ni siquiera cuando se desperdician 7.300 m² de terreno fiscal eriazo, donde vale 106 UF el m2, es una ceguera ideológica del extremo contrario.

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¿Cuál sería el destino óptimo de ese activo?

Es una pregunta compleja. Hay un amplio abanico de opciones. Desde luego, lo que nadie quiere es transformar cada palmo de tierra en un bosque de torres. Ese extremo desarrollista está a mi juicio fuera de toda discusión (aun cuando al descomprimir la oferta, bajarían los precios de los terrenos aledaños en un monto quizás mayor a lo que el ciudadano común está dispuesto a pagar por el parque, pero eso es otra historia).

Por de pronto, el edificio principal de la Escuela es Monumento Nacional. Habrá quien diga “ah, pero es que con restricciones el precio del terreno no alcanzaría 106 UF/m²”. Oportunidad para aclarar: los precios indican cuánto valoran las personas los terrenos en función de su ubicación, características y usos potenciales. Si se impone una restricción que limita la edificación, en efecto el precio comercial baja, pero el precio sin restricciones sigue siendo la métrica correcta para evaluar cuán valiosa es la ubicación para quienes la aprovecharán.

Piénselo así: en el extremo no-desarrollista, si la Escuela se vendiera con permiso solo para un parque público gratuito, no habría interesados en comprarla porque habría que gastar plata sin recibir un duro a cambio. Sin embargo, el hipotético parque sería visitado por millones de personas debido a su ubicación, lo que lo dotaría de un enorme valor social. Si en cambio se vendiera un terreno en las afueras de Santiago también con permiso circunscrito a un parque gratuito, el precio sería el mismo (cero), pero sería visitado por muchísima menos gente y su valor social sería muy inferior.

El extremo contrario al desarrollista sería transformarlo todo en un parque, y redestinar los edificios existentes como centros culturales, centros comunitarios y actividades relacionadas. Sin duda que sería una maravilla, pero ¿cómo se financia semejante lujo? No olvidemos que habría que reconstruir la Escuela en otros sitios, y además mantener un parque de esas colosales dimensiones no es barato. Sería además una inversión muy regresiva, porque quienes más aprovecharían de ese fenomenal espacio urbano, serían los sectores acomodados del sector donde se emplaza.

Aunque no propondré un proyecto preciso, pienso que lo razonable sería un punto intermedio entre ambos extremos. Las edificaciones existentes podrían ser adquiridas por instituciones tales como universidades. Parte del parque se podría conservar, y parte podría ser vendido para desarrollos inmobiliarios, lo que disgustaría a muchos, pero es lo que permitiría financiar la iniciativa sin recurrir a rentas generales en favor de los ricos.

Otra opción sería mantener la Escuela intacta y abrir los terrenos a la ciudadanía, como una universidad de campus abierto. Sin ir más lejos, ya hay convenios con algunas universidades y colegios. Presumo que hay restricciones de seguridad para que el Ejército admita la apertura total, pero si fuera posible conciliar ambas cosas, ese esplendoroso activo urbano ya no sería aprovechado por tan pocos.

¿Hay otros casos?

La Escuela Militar no es el único caso de un bien fiscal urbano subaprovechado. Criterios parecidos podrían discutirse para terrenos similares, como la Escuela de Carabineros. Podríamos discutir esos también. Sin embargo, la Escuela es de lejos el caso más nítido, por lo gigantesco del espacio y lo exorbitante de los precios. Varios retrucan que “con esa lógica economicista, habría que mover también edificios públicos como La Moneda o el edificio Moneda Bicentenario”. Es un argumento falaz. Primero, porque ocupan terrenos pequeños haciendo uso muy intensivo del espacio, propio de las zonas de alta densidad donde se emplazan. Son edificios de varios pisos que, a diferencia de la Escuela, carecen de prados, pistas de equitación, piscinas y parques. La Moneda ocupa apenas un 3,2% del terreno que la Escuela, y el Moneda Bicentenario un 2,1%. Segundo, porque su ubicación central sí es aprovechada por la ciudadanía, con la cual está en diálogo permanente, a diferencia de un recinto militar cerrado que pocos han visitado siquiera una vez en su vida.

El criterio, en cambio no aplica a predios privados como el del Club de Golf Los Leones, que tantos tuiteros propusieron cuando planteé esta idea por primera vez. En esos casos, aun cuando hipotéticamente se demostrase que se trata de una subutilización del espacio, no la sería con activos fiscales sino que asumida por sus dueños. A diferencia de los recursos públicos, cada cual es libre de despilfarrar el dinero propio. Sería un bellísimo regalo que se expropiara, por ejemplo, ese club de golf para volverlo un parque, pero sería el uso más regresivo imaginable de la plata de todos.

¿Cuál crees que debiese ser el destino de la Escuela Militar?